皆様、こんにちは。

今回のコラムは、賃貸借物件の原状回復に関する情報をお届けします。

 

 

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こんにちは、弁護士の市川です。

 

 

今回は、「賃貸借契約の終了に伴う明渡し時の原状回復義務」についてご説明いたします。

 

 

賃貸借契約の賃借人には、賃借物件から退去する際に、当該物件の修繕費などのいわゆる退去費用が発生することがあります。

 

 

これは、民法で賃貸借契約では賃借人には原状に復する義務が定められているためです。

 

 

ここにいう原状回復の範囲が問題になり得ます。原状回復が賃貸借契約開始当時の状態に完全に戻すことを指すのか、それよりも制限されるものなのかによって賃借人の負担が大きく変わるためです。

 

 

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されます。

 

 

これにより、賃借人の原状回復義務は、賃借人が物件を賃貸借契約締結当時の状態に戻すことではないことが明らかになりました。

 

 

令和２年に施行された民法改正でも同様に、賃借物件の原状回復の内容について、賃貸借契約に基づいて物件を引き渡された後に生じた損傷のうち、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く」となりました（民法６２１条）。

 

 

また、賃貸借契約の終了の際のハウスクリーニングの費用も問題になりうるかと思います。ハウスクリーニングとは、専門業者による全体の清掃をいうところ、これも国土交通省のガイドラインによると、賃借人が通常の清掃を実施している場合には賃貸人が負担することとされています。

 

 

 

上述の賃借物件の原状回復義務の費用は、賃貸借契約の終了時に、賃借人が賃貸借契約時に払っていた敷金から差し引いて精算するケースも考えられます。

 

 

 

敷金は、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されているためです（民法６２２条の２）。

 

 

 

そのため、賃貸借契約時に賃借人が交付した敷金は、賃貸借契約が終了して賃貸人が目的物の返還をうけた時に、賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の交付を目的とする債務の額を控除して返還されます。

 

 

敷金は賃料も担保するという点から、賃借人は賃貸借契約中に賃料を払わずに賃貸人に敷金から引くよう請求することができるようにも見えますが、賃貸人が敷金を債務の弁済に充てることは可能ですが、賃借人からそのように請求することはできないと定められています（６２２条の２第２項）。

 

 

以上が敷金の性質についてです。

 

 

賃貸物件のトラブルを避けるためには、賃貸借契約を締結する際に、特約事項をよく確認いただくことが重要かと考えられます。

 

 

賃貸借契約においては、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められると考えられています。そのため、契約時に原状回復の範囲についてはよく確認することが重要です。実際に、ハウスクリーニングについては金額を明記したうえで賃借人の負担と定められているケースもあります。

 

 

また、先述のとおり、賃借人の原状回復は、賃貸借契約に基づいて物件を引き渡された後に生じた損傷のうち、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除くものであるため、入居時及び退去時における損耗等の有無など物件の確認が不十分であることがトラブルの原因になる可能性も考えられます。

 

 

そのため、入居時に最初の状況をきちんと確認しておくことが必要となります。方法としては、入居時及び退去時に各箇所の損耗等の状況や原状回復の内容について、当事者が立ち会うなどの方法により十分に確認することが考えられます。損耗の箇所や程度といった物件の状況を平面図に記入しておくことや、写真を撮るなどの手段を併せて活用することも考え得る手段です。

 

 

トラブルを避けるためにもなるべく賃貸物件の状態を争いのない状況にしておくこと、そして賃借人の義務の範囲をきちんと確認することが大事であると考えます。

 

 

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